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德州扑克牌:上海首个土地批租试点地块——虹桥26号块曲折的开发始末

时间:2018/10/3 12:49:02  作者:  来源:  浏览:0  评论:0
内容摘要:  今天的虹桥开发区内,摩肩接踵的高楼和纵横交错的道路编织起了一座现代化、高品质的城区。如今的“90后”“00后”恐怕难以想象,30多年前,这里还是一片荒凉之地。  1988年,改革开放刚刚走过10年的摸索期。那一年的8月8日,位于上海西部的虹桥经济技术开发区第26号地块完成土地...

  今天的虹桥开发区内,摩肩接踵的高楼和纵横交错的道路编织起了一座现代化、高品质的城区。如今的“90后”“00后”恐怕难以想象,30多年前,这里还是一片荒凉之地。

  1988年,改革开放刚刚走过10年的摸索期。那一年的8月8日,位于上海西部的虹桥经济技术开发区第26号地块完成土地使用权有偿出让合同签约,日籍华人孙忠利以2805万美元获得虹桥26号A、B地块共计1.29公顷(1.29万平方米)土地50年的使用权。

  这是上海首次试点土地批租制度,更是新中国历史上第一次以法规为保障,通过国际招标成功转让土地使用权,标志着新中国土地真正成为重要的生产要素在市场流通,开启了我国土地使用制度深刻变革的序幕。

  历史就这样在虹桥开发区翻开了新的一页。

  亲历者说

  面对改革,放手一搏

  今年74岁的周友琪清楚记得,1988年1月下旬到2月上旬,那短暂又漫长的16天里,他同王安德、朱克君在香港中环交易广场25楼一间小会议室的圆桌前,由王安德主笔,完成了中国大陆首个面向国际的土地招标文件起草工作。国际招标,招标文件自然要同时准备中英文两个版本,英文版的翻译者正是当时还不到34岁的梁振英。

  这段香港之行的由来,可以追溯至1986年夏,上海房地产、港口考察团的一次赴港考察。考察团返沪汇报情况后,上海市委立即确定了两件事:要搞土地批租;尽快成立土地批租领导小组。当年11月,上海市土地批租领导小组成立,组长、副组长分别由时任上海市副市长倪天增和时任上海市政府副秘书长夏克强担任。

  高规格的领导小组成立不到两个月,1987年1月中旬,上海召开了一次有关委办局的专业干部会议,向更广泛层面介绍考察团对香港批地制度及城市规划的考察情况,包括市计委、建委、规划委、经委、农委、对外经贸委以及市土地局、规划局、财政局等17家领导小组成员单位均派人参加。

  此时,受邀参会的上海虹桥联合发展有限公司第一任董事长兼总经理谢武元以及一同参会的虹联公司经理周友琪还无法想象这场会议的深远影响。他们和在场大部分人一样,尚不明白“土地批租”究竟是“何方神圣”,为何一再被市领导提起。

  几天后,领导小组办公室主任蒋如高带着副主任王安德与另一位土地经济专家俞汉卿来到四川中路49号,即虹联公司的临时办公地。在三位土地专家你一言我一语的讲述中,周友琪大致了解了事情的来龙去脉:上海决定试点土地批租制度,恢复土地作为最重要生产要素的本质,但缺少两样关键前提,一是法规依据,另一样就是试点土地。1983年启动建设的虹桥经济技术开发区,是上海当时开发最成熟的地块,进入领导小组的视野绝非偶然。

  周友琪回忆,1987年,虹桥开发区的征地基本完成,基础设施如“七通一平”等均稳步推进,开发区公司在思想上、行动上都开始把土地视作同开发商的合作条件之一进行出租。国际贸易大厦、扬子江大酒店等项目均是在这样已经萌芽的市场化思维下诞生,可以说,虹桥开发区是当时上海思想最超前的地方。所以,要从开发区拿出一块“熟地”,让市政府拿去“批租”给别人,而“买家”是谁不到最后一刻无人知晓,这让周友琪的内心既兴奋又紧张。

  “最后大家转念一想,开发区就是要帮政府用好虹桥这块地,有新的机会应该试一试、闯一闯,而不是心生畏惧。”

  但究竟要拿出哪块地“试一试、闯一闯”,也经历了一番纠结。事实上,最先进入批租办视野的并非最终承载历史的26号地块,而是位于今天虹桥郁锦香宾馆对面的31号地块。这里原本计划借鉴香港太古城,建设成一座涵盖住宅、商业等多种功能的城市综合体,但 3.2公顷(3.2万平方米)的面积,对大多数人都“心里没底”的土地试点改革来说,实在太大、太冒险了。

  不远处相互挨着的虹桥25号、26号地块于是浮出水面。经过综合评估,26号地块由于紧挨着已经修建完成的仙霞路、娄山关路,对极度讲究位置的地产商更具吸引力,1.29公顷的面积大小也相对适宜,最终确定将该地块拆分为A、B两块向国际招标。而同一时间进程内,土地批租试点的另一样“关键前提”也尘埃落定——1987年12月22日,《上海市土地使用权有偿转让办法》发布,于次年元旦正式试行。

  新中国首次面向世界的土地招标箭在弦上,但“眼门前”一桩“万难事”,让上海又一次看到了同世界市场的差距:写标书。周友琪回忆,王安德主笔起草完成《虹桥经济技术开发区第26号地块土地使用权有偿出让国际招标书》初稿后,批租办曾请6位大学教授翻译英文标书,但面对闻所未闻的土地批租专业术语,大家竟都面面相觑。1988年春节前夕,王安德、周友琪、朱克君3人组成工作小组赴港,他们的首要任务是完成国际招标文件起草工作,其次要收集香港各界关于上海土地批租改革的意见,学习香港的专业人才培养机制也迫在眉睫。

  在香港,标书起草工作几乎都在仲量行(经合并后今为仲量联行)的小会议室内完成,当时任仲量行合伙人之一的梁振英答应免费翻译英文招标文件。“在上海写好的标书带去香港一看,发现同国际标准根本不是一回事,要全部打碎、重新架构,相当于重写一篇论文。”

  于是,每天清晨,工作小组三人都早早来到中环交易广场25楼会议室,埋头修改标书。梁振英则每隔两三天来“检查”修改情况,不符合国际标准的地方就推倒重来。如此反复两周,长达几十页的招标文件中文版终于出炉,包含《投标指引》《招标通知书》《土地使用权出让和使用条件》《投标书》《中标证明通知书》《土地使用权有偿出让合同》以及《招标公告》等一整套招投标文件。

  30年后再回想起这段经历,香港土地出让、转让制度的严谨和“专人专事”的作风令周友琪记忆犹新。“比如规划划线,我们觉得写‘从A点到B点’已经很严谨了,结果香港顾问说应该是‘从A点经过C点到B点’,这样就不会有第二种路径,也就不会存在歧义。”类似“三点连成一线”的例子不胜枚举,也因此确保了标书传达给世界的声音完全准确,没有一丝偏差。

  1988年3月22日,上海市在沪港两地同时向全球发放《虹桥经济技术开发区第26号地块土地使用权有偿出让国际招标书》,到招标截止的6月30日,沪港两地标箱内各收到3份标书。最终,日籍华人孙忠利创办的日本孙氏企业以2805万美元获得虹桥26号A、B地块50年使用权。

  未曾想到,1988年下半年起,日本房地产泡沫开始破裂,孙忠利遭遇预料之外的资金断层。虹联公司即刻派周友琪到日本东京与孙忠利面对面沟通,同时带去一个重要消息:上海市政府愿意提供支持,帮助孙忠利完成26号地块的开发建设。在周友琪看来,给孙忠利的这一剂“救命”的强心剂,何尝不是上海面对改革放手一搏的勇敢探索。最后,通过孙氏企业在海外的物业抵押,以及在由建设银行、中国银行、农业银行组成的银团贷款支持下,26号地块开发再次启动,于1995年建成太阳广场,迎来首批用户入住。

  从土地批租到优化营商环境

  敢于率先回答“时代之问”

  1986年至1988年,可以说是深刻改变中国土地使用制度的两年。而上海在这一历史突破中扮演的,正是改革先导的重要角色。

  相比“一张白纸搞开发”的特区深圳,上世纪80年代的上海,经济、社会环境都面临着一股“兵临城下”的紧迫感。1980年10月3日,本报头版曾刊发报道,题为《十个第一和五个倒数第一说明了什么?——关于上海发展方向的探讨》,“改革开放大潮下的上海将往何处去”,成为当时1100万上海人的时代之问。

  彼时,上海担负着全国1/6的财政收入,而随着地方财政支出逐年上升,各项基础设施、技术改造所需的资金缺口不断放大。“钱从哪里来”,成为“时代之问”中的最难一问。

  破解“时代难题”,上海首先想到的就是向改革要制度,从制度找出路。1985年7月,上海在全国率先成立土地管理局,比国家土地管理局还早成立了一年,现在想来并不令人惊讶——上海在用行动表达对改革的渴求。

  上海的改革,首先要确立对标国际标准不动摇。梳理上海土地使用制度改革的时间线,“香港”是“上海”之外出现频率最高的地名。不仅香港的土地批租和房地产经营做法成为上海的重要参考,梁振英、简福饴、刘绍钧、罗康瑞等7位来自香港的专业人士也受聘成为上海土地使用制度改革的咨询顾问,为上海学习香港经验架起桥梁。王安德曾直言,幸而上海一开始就按照国际标准构建土地使用制度,若非“一步直达”,而是不断根据市场转换制度,不仅改革的速度放慢,还将错失发展先机。

  上海的改革,必须坚持依法依规,坚持公平、公开、公正的“三公”透明原则。历时一年多、八易其稿完成的《上海市土地使用权有偿转让办法》(下简称《办法》)就是最佳证明。1988年12月29日,第七届全国人大常委会第五次会议通过《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》,明确规定“国有土地和集体所有土地使用权可以依法转让”,意味着国家大法承认土地使用权的商品属性。从计划分配到市场主导,拨动这根关键琴弦的正是上海制定的《办法》。

  上海的改革要走出一条专业化路径,尤其是身负“改革第一枪”重任的虹桥开发区。在虹桥26号地块招标前,王安德、俞汉卿等专家以及虹联公司都曾做过地价测算,使用方法包括模型假设、土地经济基本理论和场地使用费收取办法等。但真正凸显土地价值的则是当时在国内尚属新概念的“楼面地价”,即单位建筑面积平均分摊的土地价格,与今天人们常说的容积率有密切关联。孙忠利以2805万美元竞标成功,这一价格远高于所有人的预期,但允许其建造的大楼容积率较高,因此楼面地价并不高,在这位老到的地产商看来无疑是笔好投资。

  上海的改革更要认定目标不放松,坚守初心不动摇。周友琪说,虽然30年来虹桥开发区的详细规划、使用性质不断有所补充调整,但直至今日,虹桥开发区面向国际、发展现代服务业的“底色”从未发生改变。如今听闻26号地块转让这段充满大小曲折的历史,很多人会感慨,孙忠利的中标,颇有些“天时、地利、人和”的意味。“人和”这一点,孙忠利在2015年3月于太阳广场接受采访时便提及,小时候父亲常对他说,“你长大了一定要到祖国做一件事”。当得知上海要搞土地批租,孙忠利觉得,自己等待多年的机会终于来了。

  而“天时”和“地利”则对上海更具启示。周友琪说,正是上海从1986年起加快土地使用制度改革,抓住了日本地产泡沫破灭和上世纪90年代全球金融危机频发前最后的窗口期,才能排除万难完成土地批租这项艰巨的改革。在26号地块完成出让后不久,虹桥28-3C号地块也于1989年1月完成使用权有偿出让投标,上海再一次抓住了改革的窗口期。

  从一块土地的出让到一项制度的改革,再到国家法律法规的建立完善,最终到今天房地产市场的形成与发展,改革开放最初10余年上海土地批租的试点经验,对今时今日上海优化营商环境,乃至对中国继续扩大开放都将产生深远影响和宝贵启示。


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